《腦袋決定荷包。荷包決定自由。Kenneth》

建商計算建案成本的粗估方式，主要依據土地取得價格，和停車獎勵、開放空間獎勵、容積移轉和都市更新等獎勵措施，再計算出實際可銷售坪數，加上每坪建造成本，加入管銷費用，計算後即為總成本。而一般售價則由總成本再抓2成左右的利潤，作為訂價。

然而，台北市精華區素地奇貨可居的情況下，建商取得土地原料的成本愈疊愈高，售價自然直接不斷拉高，供需原理更反映在價格上，其中建商預期買家意願、景氣 狀況來調整利潤空間。以物稀為貴的大安區為例，5年內（2004年至2009年）新成屋和預售屋的平均行情價格，自單坪46.8萬元攀升至97.8萬元， 倍數翻漲，其中就隱含稀有性和建商看多的心理因素。

若以表中試算的中山區檢視，區內中古屋近五年歷史平均成交行情，20年以上公寓成交單價每坪約在22.9萬至35.4萬元，電梯大樓成交價則落在 26.2萬元至41.4萬元之間，較預售屋的56.1萬仍平易近人許多。

空頭大師張金鶚一再強調，合理房價的概念並不客觀存在，購屋者應以個人購屋需求和偏好、財務負擔能力等，用挑選好宅的「心中之尺」，取代「市場之尺」來選擇預售屋、新成屋或中古屋。要避開「富了房子、窮了自己」的陷阱，選擇權，在買家手中。

你的房價是怎麼算出來的？
以德惠街土地（住3-容積率225%、假設取得土地成本100萬元／坪）為例
1.建商土地+建造成本：(土地取得成本／法定容積〔如有其他獎勵，需加計檢討〕／售坪比)＋（每坪建造費用〔依物價水準波動〕）
                              （100萬元／坪 ÷ 225%                                           ÷  1.65 )＋（             15萬元／坪                ）＝42萬元／坪
2.建商每坪成本：（土地成本＋建造成本）×管銷係數
                                 42萬元／坪        × 1.13~1.15（約數）＝48萬元／坪
3.建商開價＝建商每坪成本×建商期望利潤（10%~30%）：
                   48萬元／坪 × 110%＝53萬元／坪
                   48萬元／坪 × 120%＝58萬元／坪
                   48萬元／坪 × 130%＝63萬元／坪

此土地完銷建案，去年平均成交單價60~65萬元／坪，反推建商利潤粗估約3成。

註1：合理售坪比約1.60~1.70

註2：建商評估售價，與個案基地條件、使用建材、設計規畫、品牌、市場狀態、金融政經等多項變數有關

資料來源：聯智建設建築師林明杰