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臺北市土地及合法建築物所有權人申請自行劃定更新單元（重建區段）作業須知

  • 發布機關:臺北市都市更新處
  • 發布日期:2009/10/22

 

中華民國98年10月9日修訂
壹、 法令依據
一、 「都市更新條例」第11條：未經劃定應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依前條規定，申請實施該地區之都市更新事業。
二、 臺北市都市更新自治條例第12條。
三、 臺北市都市更新自治條例第13條。
四、 臺北市都市更新自治條例15條。
五、 臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準。
貳、 申請自行劃定更新單元程序

流程圖
參、 指標及劃定基準審查
一、 土地及合法建築物所有權人同意書：檢附土地及合法建築物所有權人或僅有土地所有權人或僅有建物所有權人1人以上同意書。
二、 申請基地規模
(一) 申請基地規模應符合下列項目之ㄧ

  1. 為完整之計畫街廓者。
  2. 街廓內面積在二千平方公尺以上者。
  3. 街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一千平方公尺以上者。
  4. 街廓內相鄰土地業已建築完成，確無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，其面積在一千平方公尺以上，並為一次更新完成者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經臺北市都市更新及爭議處理審議會審議通過者。
  5. 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。
(二) 前項所稱街廓，係以基地四週面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界
三、 申請基地條件

應符合上項基地規模及「臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準表」評估指標，達3項指標以上者。
四、 應備書件

申請自行劃定更新單元（重建區段）應檢附下列書圖
(一) 申請書、土地及合法建築物所有權人或僅有土地所有權人或僅有建物所有權人同意書乙份（附件 表2-1、表2-7）
(二) 「未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元（重建區段）建築物及地區環境評估標準表」（附件表2-2）。（A4格式、乙式2份，橫寫並裝訂於左方）
(三) 指標調查表（附件 表2-3）。（A4格式、乙式2份，橫寫並裝訂於左方）
(四) 建築師、專業技師或機構簽署卡（附件 表2-4）及鑑定切結書（附件 表2-5）。（第1次辦理簽署者，需附以上文件）
(五) 其他相關證明文件

  1. 位置示意圖
  2. 地形圖(地形圖應符合現狀)
  3. 土地及合法建築物清冊
  4. 地籍圖謄本
  5. 土地登記簿謄本
  6. 建物登記簿謄本或合法建物證明
  7. 現況照片(包括各棟立面)
  8. 建築物地籍套繪圖
  9. 建築物棟別標示圖
  10. 切結書
  11. 其他（依實際需求檢附之）
審查項目及應備書件詳表1-1、環境評估指標表2-2
五、 相關規定及注意事項
(一) 保護區、農業區、住2山限區、尚未擬定細部計畫地區、都市計畫書規定應整體開發地區且尚未整體開發及空地過大基地不受理申請劃定更新單元。
(二) 空地過大基地不受理申請劃定都市更新單元，其認定基準（公式：（建築面積/基地面積）＜1/2基地法定建蔽率）及相關事項依96年11月29日府都新字第09631098300號令公告「臺北市政府受理自行劃定更新單元案空地過大基地處理原則」辦理。
(三) 評估指標核准函之有效期限為發文日期起算6個月，如未於期限內提送更新計畫，應重新申請指標審查。
(四) 非完整街廓基地
1. 更新單元鄰接土地不得造成畸零地情事，並於申請書敘明檢討情形 (畸零地係指面積狹小或地界曲折之基地，得由申請人委託建築師檢討，並出具證明文件)
2. 辦理鄰地協調規定：
(1) 辦理要件：民間申請指標階段自行劃定案，非完整街廓基地具下列之一情形者，須由申請人辦理鄰地協調程序：

a. 其鄰地建物年限符合指標三；
b. 相鄰土地未達1,000平方公尺。
(2) 辦理程序：申請人應以雙掛號通知鄰地所有權人參加協調會並以雙掛號函寄更新意願調查表予鄰地所有權人，協調會通知單及意願調查表應加註「有關更新相關法令規定可參閱臺北市都市更新處/法令園地(http://www.uro.taipei.gov.tw/)」。
(3) 應檢附文件：

a. 協調鄰地是否參與更新意願之事實與經過證明(含雙掛號回執聯、協調會通知單)
b. 鄰地所有權人更新意願統計
(4) 鄰地納入更新單元範圍之原則：鄰地土地及合法建物所有權人50%以上同意參與更新。
(5) 公辦鄰地協調之要件：

a. 申請案鄰地未達1000m2，由申請人評估鄰地合併更新之可行性後，仍未納入者。
b. 未符合作業須知規定評估鄰地合併更新之可行性，且申請人無意願併鄰地納入更新單元範圍，於更新計畫
送本市都委會審議前，經鄰地陳情人向本處申請者。
c. 臺北市都市更新及爭議處理審議會/臺北市都市計畫委會決議請本處協調者。
(五) 跨街廓更新單元之建築物及地區環境狀況評估指標應合併計算，並各街廓應至少土地及合法建築物所有權人1人以上同意。
(六) 涉及古蹟、歷史建築、暫定歷史建築、樹木、溝渠注意事項：

  1. 更新單元範圍內經依法公告為古蹟、歷史建築或暫定歷史建築應予保存，應劃為整建維護區段。
  2. 更新單元範圍內樹木，應依「臺北市樹木保護自治條例」規定辦理，並於申請書載明樹木分布狀況、現況照片並經建築師或專業技師鑑定。
  3. 更新單元範圍內涉及古蹟、歷史建築、暫定歷史建築、樹木、溝渠應載明其範圍、分佈，並應徵詢相關主管機關之意見，及詢問是否須經都市設計審議，俾納入後續更新計畫書規定。
  4. 更新單元範圍內涉及古蹟、歷史建築之整建維護區段，應於更新計畫書規定「本更新單元內整建維護區段，應於都市更新事業計畫申請時提出經主管機關核定之管理維護計畫。」
(七) 申請劃定更新單元基地面積重疊處理原則：

  1. 原則依申請案受理之時間順序，由先申請受理之案件申請劃定，若後申請之案件面積範圍較大，其擴大範圍需取得50%以上土地及合法建物所有權人同意；若同時申請指標審核，則請雙方先予協調後再據以辦理。
  2. 申請案件已公告劃定，則後者須排除重疊更新範圍或協同前者申請擴大劃定。
(八) 有關工業區申請劃定更新單元審查原則：

  1. 工業區擬依原分區使用辦理更新：同意劃定為更新單元，更新計畫書應敘明符合分區使用規定之土地使用計畫。
  2. 工業區擬變更分區使用並辦理更新，應循都市計畫變更為其他使用分區後再辦理更新。
(九) 有關都市計畫說明書規定應辦理市地重劃地區申請劃定更新單元審查原則：

  1. 申請要件：屬未經劃定更新地區，且市地重劃辦理完成後仍符合建築物及地區環境評估標準。
  2. 申請時間：應俟市地重劃作業確定土地權利分配後，始得申請劃定更新單元。
(十) 有關更新單元外圍未開闢計畫道路處理原則如下：

  1. 「未能供公共通行」之計畫道路「得納入更新單元範圍」或「於更新計畫書載明協助開闢」。
  2. 「可供公共通行」之計畫道路為避免影響其它非計畫道路所有權人之權益，原則不納入更新單元範圍內。
  3. 未開闢且「未能供公共通行」之計畫道路，應詳細說明納入理由，並納入範圍應包含更新單元臨接計畫道路之範圍。
(十一) 有關郵政用地參與都市更新辦理方式：
1. 函詢中華郵政公司參與意願及會請都市規劃科協助檢討是否仍須維持郵政用地之使用，若提出應辦理都市計畫變更，則同意先行納入更新單元範圍。
2. 應於都市更新事業計畫審議前，完成都市計畫變更程序。
(十二) 有關更新單元範圍變更規定如下：
1. 申請人：提出申請變更自行劃定更新單元範圍，原則為原劃定申請人或事業概要申請人，並依都市更新條例規定，經私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/10，私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意。
2. 變更要件：
(1) 完成事業概要公聽會（確實周知範圍內所有權人）程序，於劃定公告後一年內仍無法整合提送更新事業計畫者，得提出申請並以一次為限。但下列情形，不受變更期限之限制：

a. 僅涉及更新單元範圍擴大。
b. 變更排除之基地已領有建照。
c. 變更排除未開闢計畫道路，如未涉及評估指標，免經指標審查，逕擬具更新計畫書送審。
(2) 申請變更更新單元範圍，不應影響其排除之範圍未來自行辦理劃定更新之可能或分劃為另一更新單元。
(3) 變更後更新單元範圍應符合1,000平方公尺以上。但確無法合併更新者，其變更後範圍內同意比例已達更新事業計畫門檻者，不在此限。
3. 變更程序：
(1) 變更後之更新單元範圍仍應依「未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」規定辦理。
(2) 變更案之時程獎勵（△F3）以原更新單元公告日期起算，更新單元範圍擴大部分，則得依變更後公告日期起算。
4. 應檢附文件：
(1) 變更後之更新單元範圍涉及擴大、縮小更新單元範圍，應分別依下列規定計算同意門檻：

a. 更新單元範圍排除部分，應檢具範圍內土地及私有合法建物所有權人均超過1/3，並其所有土地總面積及
合法建築物總樓地板面積均超過1/4不同意參與更新，或取得變更後更新單元範圍內同意比例達更新事業
計畫門檻之證明文件
b. 更新單元範圍擴大部分，應達土地及私有合法建築物所有權人均超過1/10，私有土地總面積及私有合法建
築物總樓地板面積均超過1/10同意參與更新。
(2) 應說明欲變更之具體理由並提出確實協調之經過。
(3) 應檢具辦理事業概要公聽會相關證明文件。
六、 災損建物規定：合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他不可抗力而遭受損害及本市高氯離子混凝土建築物、輻射污染建築物，經主管建築機關認定有危險之虞，應立即拆除或應予修繕補強者，經土地及合法建築物所有權人人數均在十分之八以上，並其土地面積及合法建築物總樓地板面積均在十分之八以上同意者，得不受上開?、第ㄧ之(一)項面積劃定及第二項建築物及地區環境評估指標規定之限制。
七、 整建維護規定：
(一) 更新單元以整建或維護方式辦理者，得不受上開?、第ㄧ之(一)項面積劃定及第二項建築物及地區環境評估指標規定之限制。
(二) 更新單元涉及重建及整建、維護方式時，若整建、維護區段為一般建築物，則應劃定不同更新單元；若整建、維護區段為經核定具歷史、紀念或藝術價值之建築物，則可劃定為同一更新單元，申請基地規模並應以更新單元內全部面積計算。
肆、 都市更新計畫書相關規定暨注意事項：（變更計畫範圍案暨修訂計畫書內容案案名及目錄如附件4）
一、 土地及合法建築物所有權人同意書：檢附土地及合法建築物所有權人或僅有土地所有權人或僅有建物所有權人1人以上同意書。
二、 更新計畫書應包括：
(一) 計畫書名稱：

民間申請都市更新計畫(計畫書左上角)
劃定臺北市○○區○○地號等○筆土地為更新單元（計畫書中央）
(二) 計畫書內容：

壹、計畫範圍
貳、發展現況
　一、都市計畫情形
　二、土地及建築物使用現況
　三、土地及建築物權屬
　四、居民意願
　五、更新課題
參、計畫目標、策略與願景
　一、計畫目標及策略
　二、實質再發展
肆、更新單元劃定基準及環境評估標準
(三) 計畫圖：

1.計畫書附圖：
圖1 更新單元範圍圖
圖2 更新單元範圍地籍圖
圖3 規劃構想圖
圖4 建築物套繪圖（新增）
圖5 重大建設距離標示圖（新增）（比例尺不得小於1/2000）（適用指標六）
2.更新單元計畫圖(比例尺1/1000)
(四) 參考附圖(另案裝冊)

附圖1 基地現況情形圖(含現況照片)
附圖2 更新單元週邊都市計畫圖(比例尺1/2000以上)
三、 基地內若有古蹟、歷史建築、暫定歷史建築、樹木、溝渠，應於更新計畫書中敘明(附現況照片），並載明未來處理方式。
四、 考慮防災需求，自行劃定更新單元基地鄰接計畫道路寬度未達8公尺時，應予退縮並補足8公尺，退縮部分得依本市都市更新自治條例規定申請都市更新容積獎勵。
五、 商業區面臨8公尺道路及住宅區面臨重要幹道(詳附件3)應配合留設至少3.64公尺以上之騎樓或無遮簷人行道。
六、 非完整街廓基地，應於計畫書載明與鄰地協調之經過及未能納入之理由；涉及畸零地情事並於計畫書上載明檢討情形。
七、 針對本市都市計畫委員會審議通過之更新地區(更新單元)劃定案，請計畫案申請人將該會通過之內容，以及未來都市更新相關獎勵與規定，充分告知土地及建物所有權人，以增進計畫區民眾對該計畫以及後續推動更新之瞭解。

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